Kaufnebenkosten, laufende Eigentümerkosten, Kaufpreisfaktor und eine 20-Jahres-Beispielrechnung: So vergleichst du Mieten und Kaufen nachvollziehbar.

Kurz gesagt: Ob Mieten oder Kaufen für dich günstiger ist, entscheidet keine Faustregel, sondern eine ehrliche Rechnung: Kaufnebenkosten, laufende Eigentümerkosten, Zinsen und der entgangene Ertrag deines Eigenkapitals stehen gegen die Miete plus eine konsequent angelegte Differenz. Das Ergebnis hängt stark an wenigen Annahmen – vor allem an Wertentwicklung, Zins und Anlagerendite. Wer diese Stellschrauben kennt, entscheidet bewusster.

Kaufnebenkosten: Geld, das beim Kauf sofort weg ist

Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten, die du nicht zurückbekommst und die viele Banken lieber aus Eigenkapital bezahlt sehen. Sie sind der Hauptgrund, warum sich ein Kauf selten rechnet, wenn du nach wenigen Jahren wieder umziehst.

Grunderwerbsteuer: Den Satz legt jedes Bundesland selbst fest. Er reicht von 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises (Stand 2026 – prüfe die aktuelle Rechtslage in deinem Bundesland).
Notar und Grundbuch: zusammen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises, für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Grundschuld und die Eintragungen im Grundbuch.
Makler: nur, wenn einer beteiligt ist. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlst du als privater Käufer seit Ende 2020 höchstens die Hälfte der Provision, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Die Sätze sind regional verschieden; für den Käuferanteil sind häufig bis zu 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich.

Posten	Typische Spanne	Bei 400.000 € Kaufpreis
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 %	14.000–26.000 €
Notar und Grundbuch	ca. 1,5–2 %	6.000–8.000 €
Makler (falls beteiligt)	0 bis ca. 3,57 %	0–14.280 €
Summe	grob 5–12 %	ca. 20.000–48.300 €

Die Spanne ist groß: Wer in einem Bundesland mit niedrigem Steuersatz ohne Makler kauft, zahlt weniger als die Hälfte dessen, was bei hohem Steuersatz mit Makler fällig wird. Rechne deshalb immer mit den konkreten Sätzen für dein Objekt, nicht mit einem Durchschnittswert.

Laufende Kosten, die nur Eigentümer tragen

Für den Vergleich zählen nur Kosten, die ein Mieter nicht hat. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr oder Hausreinigung zahlst du auch als Mieter über die Betriebskosten – diese Posten heben sich im Vergleich weitgehend auf. Anders sieht es hier aus:

Instandhaltung: Dach, Heizung, Fenster und Leitungen altern. In einer Eigentumswohnung zahlst du dafür über das Hausgeld in die Instandhaltungsrücklage ein, die im Wohnungseigentumsgesetz heute Erhaltungsrücklage heißt. Reparaturen in der eigenen Wohnung kommen dazu. Eine häufig genannte Faustregel ist rund 1 % des Kaufpreises pro Jahr; bei älteren oder schlecht gepflegten Gebäuden kann es deutlich mehr sein.
Verwaltung und Gebühren: Das Honorar des Verwalters, Kontoführung der Eigentümergemeinschaft und ähnliche Posten trägst du als selbst nutzender Eigentümer vollständig selbst.
Sonderumlagen: Reicht die Rücklage für eine große Sanierung nicht, beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage. Das kann auf einen Schlag mehrere Tausend Euro kosten.
Zinsen: Sie sind beim finanzierten Kauf meist der größte laufende Kostenblock. Die Tilgung dagegen ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau, weil sie deine Schulden verringert.

Opportunitätskosten und Kaufpreisfaktor

Ein Posten fehlt in vielen Rechnungen, weil ihn niemand in Rechnung stellt: der entgangene Ertrag deines Eigenkapitals. Steckst du 120.000 € in Nebenkosten und Anzahlung, kann dieses Geld nicht anderswo arbeiten, etwa in einem breit gestreuten Depot. Diese Opportunitätskosten sind real, auch wenn du sie nie überweist. Fair ist ein Vergleich deshalb nur, wenn beide Seiten gleich viel Geld einsetzen: Der Käufer zahlt Eigenkapital, Kreditrate und Instandhaltung, der Mieter zahlt Miete und legt den Rest an. Wie Rendite, Zinseszins und Risiko grundsätzlich zusammenhängen, findest du im Lernbereich.

Für eine erste Einschätzung hilft der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Kostet eine Wohnung 400.000 € und würde sie für 1.400 € kalt im Monat vermietet, liegt der Faktor bei 400.000 / 16.800 ≈ 23,8. Umgekehrt gelesen: Die Jahresmiete entspricht dann 4,2 % des Kaufpreises.

Manche Ratgeber nennen als grobe Orientierung: Unter etwa 20 spricht eher etwas fürs Kaufen, über etwa 25 bis 30 eher fürs Mieten. Solche Grenzen sind keine Naturgesetze. Sie berücksichtigen weder dein Zinsniveau noch Nebenkosten, Instandhaltung oder die Rendite, die dein Eigenkapital anderswo erzielen könnte. Der Faktor sagt dir, ob sich genaues Nachrechnen lohnt – die Entscheidung ersetzt er nicht.

Beispielrechnung: 20 Jahre Mieter gegen Käufer

Die folgende Beispielrechnung nutzt runde, frei gewählte Zahlen. Sie beschreibt weder einen realen Markt noch ein aktuelles Zinsniveau, sondern zeigt, wie die Rechnung funktioniert. Gerechnet wurde Monat für Monat.

Annahmen:

Kaufpreis 400.000 €, Kaufnebenkosten 10 % = 40.000 € (5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar und Grundbuch, 3 % Makler)
Eigenkapital 120.000 € (Nebenkosten plus 80.000 € Anzahlung), Darlehen 320.000 €
Zins 3,5 % pro Jahr, für 20 Jahre fest; das Darlehen ist nach 20 Jahren vollständig getilgt. Monatliche Rate: rund 1.856 €
Instandhaltung und Verwaltung: 1 % des Kaufpreises, also 4.000 € im ersten Jahr (rund 333 € im Monat), danach jährlich plus 2 %
Vergleichsmiete 1.400 € kalt im Monat, jährlich plus 2 %; Betriebskosten zahlen beide, sie bleiben außen vor
Der Mieter legt die 120.000 € Eigenkapital an und zusätzlich jeden Monat die Differenz zwischen den Kosten des Käufers (Rate plus Instandhaltung) und seiner Miete – zu 5 % Rendite pro Jahr nach Produktkosten, vor Steuern
Wertentwicklung der Wohnung: 1,5 % pro Jahr

Im ersten Jahr fließen beim Mieter so rund 789 € pro Monat ins Depot. Weil die Rate konstant bleibt, die Miete aber jedes Jahr steigt, sind es im 20. Jahr nur noch rund 302 €.

Nach 20 Jahren (vor Steuern)	Käufer	Mieter
Insgesamt ausgegeben	ca. 662.600 €	ca. 662.600 €
davon Wohnkosten ohne Vermögensaufbau	ca. 262.600 € (Nebenkosten, Zinsen von ca. 125.400 €, Instandhaltung)	ca. 408.200 € (Miete)
davon in Vermögen geflossen	400.000 € (Anzahlung und Tilgung)	ca. 254.400 € (Einzahlungen ins Depot)
Vermögen am Ende	ca. 538.700 € (Wohnung, schuldenfrei)	ca. 562.100 € (Depot)

Vor Steuern liegt in diesem Beispiel der Mieter mit rund 23.400 € knapp vorn. Der Käufer wäre ab einer Wertsteigerung von rund 1,7 % pro Jahr gleichauf.

Steuern verschieben das Bild. Der Wertzuwachs einer selbst genutzten Wohnung ist beim Verkauf in der Regel steuerfrei. Der Mieter zahlt dagegen auf seinen Depotgewinn von rund 307.700 € Abgeltungsteuer. Rechnest du vereinfacht mit 25 % plus Solidaritätszuschlag (zusammen 26,375 %, ohne Kirchensteuer) und berücksichtigst die Teilfreistellung von 30 % für Aktien-ETFs, bleiben nach einem Verkauf rund 505.300 € – weniger als der Wert der Wohnung (Stand 2026 – prüfe die aktuelle Rechtslage). Sparerpauschbetrag und Vorabpauschale sind dabei vernachlässigt. Nach Steuern liegt unter diesen Annahmen also der Käufer vorn.

Wie empfindlich ist das Ergebnis? Die folgende Tabelle ändert jeweils nur eine Annahme, alles andere bleibt wie oben (vor Steuern, gerundet auf 1.000 €).

Variante	Rate pro Monat	Depot Mieter	Wert Wohnung	Vorn
Basisfall	1.856 €	562.000 €	539.000 €	Mieter, ca. 23.000 €
Zins 2,5 %	1.696 €	497.000 €	539.000 €	Käufer, ca. 42.000 €
Zins 4,5 %	2.024 €	631.000 €	539.000 €	Mieter, ca. 92.000 €
Wertentwicklung 0 %	1.856 €	562.000 €	400.000 €	Mieter, ca. 162.000 €
Wertentwicklung 3 %	1.856 €	562.000 €	722.000 €	Käufer, ca. 160.000 €
Anlagerendite 3 %	1.856 €	408.000 €	539.000 €	Käufer, ca. 131.000 €
Anlagerendite 7 %	1.856 €	777.000 €	539.000 €	Mieter, ca. 238.000 €

Auffällig: Ein höherer Zins hilft hier dem Mieter. Nicht, weil Wohnen zur Miete billiger wird, sondern weil der Käufer mehr Zinsen zahlt und der Mieter entsprechend mehr anlegt. In der Realität bewegen sich Zinsen, Kaufpreise und Mieten nicht unabhängig voneinander; die Tabelle zeigt nur, welche Stellschraube wie stark wirkt. Schon wenige Prozentpunkte Unterschied ergeben über 20 Jahre sechsstellige Beträge.

Zwei Bedingungen stecken unsichtbar in der Mieterseite: Er muss die Differenz wirklich anlegen, jeden Monat, 20 Jahre lang. Und er muss breit gestreut und langfristig investieren, statt hektisch zu handeln. Wie wenig aktives Handeln bringen kann, zeigt ein Beispiel aus dem Intelevo-Setup-Check mit Backtest: Bei Apple lag im Testzeitraum von Ende Oktober 2025 bis Mitte Oktober 2026 Kaufen und Halten mit 26,85 % klar vor den getesteten Handelsregeln mit 11,03 bis 11,89 % nach Kosten. Das ist nur eine Aktie und ein Jahr, aber ein deutlicher Hinweis.

Was nicht in der Tabelle steht: Flexibilität und Sicherheit

Die Rechnung ist nur ein Teil der Entscheidung. Mindestens genauso wichtig ist, wie gut die Wohnform zu deinem Leben passt.

Flexibilität: Als Mieter kannst du in der Regel mit drei Monaten Frist kündigen – praktisch bei Jobwechsel, Familienzuwachs oder Trennung. Ein Verkauf kostet dagegen Zeit und Gebühren, und die Kaufnebenkosten sind verloren. Wer nach wenigen Jahren verkauft, muss sie erst durch Wertsteigerung wieder hereinholen.
Sicherheit als Mieter: Mieterhöhungen und eine mögliche Kündigung wegen Eigenbedarf sind Risiken, auf die du wenig Einfluss hast.
Sicherheit als Eigentümer: Du bist vor Eigenbedarfskündigungen geschützt und nach der Tilgung mietfrei. Dafür trägst du Sanierungsrisiken und das Zinsrisiko: Ist der Zins nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben, brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen. Dazu kommt ein Klumpenrisiko, denn oft steckt ein großer Teil deines Vermögens in einem einzigen Objekt an einem einzigen Ort.
Gestaltung und Disziplin: Eigentum erlaubt Umbauten nach deinem Geschmack. Und die Kreditrate wirkt wie ein Zwangssparplan – diese Disziplin muss der Mieter selbst aufbringen.

Geht es dir weniger ums Wohnen als um Rendite, ist das eine andere Frage. Die Unterschiede zwischen vermieteter Wohnung, REITs und Fonds beschreibt der Artikel Immobilien als Kapitalanlage: direkt, REITs oder Fonds.

Checkliste für deine eigene Rechnung

Vergleichbare Miete ermitteln und den Kaufpreisfaktor ausrechnen.
Kaufnebenkosten konkret beziffern: Grunderwerbsteuersatz deines Bundeslandes, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Makler.
Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Sonderumlagen einplanen; bei Eigentumswohnungen die Höhe der Rücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen.
Die Rate zusätzlich mit einem deutlich höheren Zins durchrechnen, um die Anschlussfinanzierung zu testen.
Mehrere Szenarien für die Wertentwicklung rechnen, darunter auch 0 %.
Für den Mieterfall eine vorsichtige Anlagerendite nach Kosten und Steuern ansetzen.
Ehrlich prüfen, ob du als Mieter die Differenz dauerhaft per Dauerauftrag oder Sparplan anlegen würdest.
Den Notgroschen getrennt halten – er gehört nicht ins Eigenkapital für den Kauf.
Fragen, wie wahrscheinlich du zehn Jahre oder länger an diesem Ort bleibst.

Häufige Fragen

Ist Miete nicht verlorenes Geld?

Nur so verloren wie Zinsen, Instandhaltung und Kaufnebenkosten des Käufers. Im Beispiel gibt der Käufer in 20 Jahren rund 262.600 € für Wohnkosten aus, die kein Vermögen bilden, der Mieter rund 408.200 €. Dafür legt der Mieter Geld an, das Rendite bringen kann. Entscheidend ist das Vermögen am Ende, nicht die Frage, wer Miete zahlt.

Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt sich Kaufen?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Ein niedriger Faktor spricht eher für den Kauf, ein hoher eher fürs Mieten, doch Zins, Nebenkosten, Instandhaltung und Wertentwicklung können das Bild drehen. Nutze den Faktor als Startpunkt und rechne dann mit deinen echten Zahlen.

Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?

Als Untergrenze gelten häufig die Kaufnebenkosten, weil ihnen kein Wert gegenübersteht, den die Bank beleihen könnte. Mehr Eigenkapital senkt Kreditsumme und Zinslast, bindet aber auch mehr Geld, das anderswo Rendite bringen könnte. Dein Notgroschen sollte nach dem Kauf unangetastet bleiben.

Wo lege ich als Mieter die Differenz an?

Die Rechnung setzt eine langfristige, breit gestreute Geldanlage voraus, keine Einzelwetten. Wie Indexfonds funktionieren, erklärt ETFs erklärt: Wie Indexfonds funktionieren und worauf du achtest. Einzelne Unternehmen kannst du in der Aktienübersicht recherchieren.

Hinweis: Dieser Artikel dient der Information und ist keine Anlageberatung.

Mieten oder kaufen? So rechnest du die Entscheidung durch