Brutto- und Nettomietrendite, Hebel in beide Richtungen, Steuern und Liquidität: vermietete Wohnung, REITs und offene Immobilienfonds im sachlichen Vergleich.

Kurz gesagt: In Immobilien kannst du auf drei Wegen investieren: direkt mit einer vermieteten Wohnung, über börsennotierte REITs und Immobilienaktien oder über offene Immobilienfonds. Die Wege unterscheiden sich vor allem in Hebel, Aufwand, Streuung, Liquidität und Steuern. Wer direkt kauft, sollte die Nettomietrendite kennen – die Bruttozahl aus dem Exposé zeichnet ein zu freundliches Bild.

Direkt kaufen: Bruttomietrendite und Nettomietrendite

Die Bruttomietrendite ist die Zahl, die in vielen Anzeigen steht: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet, lässt aber alles weg, was dich als Vermieter Geld kostet. Die Nettomietrendite zieht die Kosten ab, die du nicht auf Mieter umlegen kannst, und bezieht den Ertrag auf den gesamten Aufwand inklusive Kaufnebenkosten. Finanzierung und Steuern bleiben in beiden Kennzahlen noch außen vor.

Beispielrechnung (runde, frei gewählte Zahlen, kein reales Objekt):

Posten	Betrag
Kaufpreis	300.000 €
Kaufnebenkosten (Annahme: 10 %)	30.000 €
Gesamtaufwand	330.000 €
Kaltmiete pro Jahr (1.000 € × 12)	12.000 €
Bruttomietrendite (12.000 / 300.000)	4,0 %
Verwaltung pro Jahr (nicht umlegbar)	− 600 €
Instandhaltung pro Jahr (Faustregel: 1 % des Kaufpreises)	− 3.000 €
Rücklage für Mietausfall (2 % der Jahresmiete)	− 240 €
Reinertrag pro Jahr	8.160 €
Nettomietrendite (8.160 / 330.000)	knapp 2,5 %

Aus 4 % brutto werden in diesem Beispiel knapp 2,5 % netto – und das noch vor Zinsen und Steuern. Der Kaufpreisfaktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete, liegt bei 25. Wie du dieselbe Kennzahl für die Frage nach dem eigenen Zuhause nutzt, zeigt Mieten oder kaufen? So rechnest du die Entscheidung durch.

Der Leverage-Effekt wirkt in beide Richtungen

Vermietete Wohnungen werden meist mit Kredit gekauft. Dieser Hebel (Leverage) erhöht die Rendite auf dein Eigenkapital, solange die Immobilie mehr abwirft, als der Kredit kostet – und drückt sie, sobald es umgekehrt ist. Angenommen, du bringst im Beispiel 90.000 € Eigenkapital mit (Nebenkosten plus 20 % des Kaufpreises) und leihst dir 240.000 €. Gerechnet werden nur die Zinsen, denn die Tilgung ist kein Aufwand, sondern Schuldenabbau.

Kreditzins 2 %: 4.800 € Zinsen im Jahr. Vom Reinertrag bleiben 8.160 − 4.800 = 3.360 €, rund 3,7 % auf 90.000 € Eigenkapital – mehr als die knapp 2,5 % ohne Kredit.
Kreditzins 4 %: 9.600 € Zinsen im Jahr. Es bleiben 8.160 − 9.600 = −1.440 €, also −1,6 % auf dein Eigenkapital. In diesem Fall arbeitet der Hebel gegen dich.

Noch stärker wirkt der Hebel auf Wertänderungen. Die Tabelle zeigt dein Vermögen auf dem Papier, wenn sich der Marktwert der Wohnung ändert – ohne Mieteinnahmen, Tilgung und Verkaufskosten. Die Kaufnebenkosten sind in beiden Fällen bereits ausgegeben.

Marktwert der Wohnung	Ohne Kredit (330.000 € eingesetzt)	Mit Kredit (90.000 € eingesetzt, 240.000 € Schulden)
270.000 € (−10 %)	270.000 € = −18,2 %	30.000 € = −66,7 %
300.000 € (unverändert)	300.000 € = −9,1 %	60.000 € = −33,3 %
330.000 € (+10 %)	330.000 € = ±0 %	90.000 € = ±0 %
360.000 € (+20 %)	360.000 € = +9,1 %	120.000 € = +33,3 %

Zwei Lehren daraus: Erst ein Wertzuwachs von 10 % holt allein die Kaufnebenkosten wieder herein. Und mit Kredit verändert jede Wertänderung um 10 % dein Eigenkapital um ein Drittel – nach oben wie nach unten.

Dazu kommt die Liquidität. Bei 4 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Kreditrate 14.400 € im Jahr. Der Reinertrag von 8.160 € deckt das nicht; rechnerisch fehlen 6.240 € im Jahr oder 520 € im Monat, vor Steuern. Ein Teil davon baut zwar über die Tilgung Vermögen auf, das Geld muss aber jeden Monat verfügbar sein.

Aufwand, Mietausfall und Klumpenrisiko

Eine vermietete Wohnung ist keine passive Geldanlage. Du suchst Mieter, erstellst Nebenkostenabrechnungen, kümmerst dich um Reparaturen und nimmst an Eigentümerversammlungen teil – oder du bezahlst eine Verwaltung, die die Rendite weiter senkt.

Mietausfall: Leerstand zwischen zwei Mietern, Zahlungsausfälle oder ein langwieriger Räumungsprozess kosten schnell mehrere Monatsmieten. Die 2 % aus der Beispielrechnung sind eine Durchschnittsannahme; im Einzelfall kann es deutlich mehr sein.
Große Reparaturen: Dach, Heizung oder Fassade fallen nicht gleichmäßig an, sondern in Sprüngen. Reicht die Rücklage der Eigentümergemeinschaft nicht, wird eine Sonderumlage fällig.
Klumpenrisiko: Eine einzelne Wohnung bedeutet ein Gebäude, eine Lage und oft einen einzigen Mieter. Entwickelt sich der Standort schlecht, gleicht kein anderes Objekt das aus. Häufig steckt zudem ein großer Teil des Vermögens in dieser einen Wohnung – das Gegenteil von Streuung.
Geringe Liquidität: Ein Verkauf dauert Wochen bis Monate, kostet Gebühren und gelingt nicht immer zum Wunschpreis.

Steuern und Inflation: die Grundideen

Steuern beim Direktinvestment (Stand 2026 – prüfe die aktuelle Rechtslage): Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, nicht mit der Abgeltungsteuer. Abziehen kannst du Werbungskosten wie Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Erhaltungsaufwand und die Abschreibung (AfA). Die AfA gilt nur für den Gebäudeanteil, nicht für das Grundstück. Bei Wohngebäuden, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, beträgt sie linear 2 % pro Jahr, bei älteren 2,5 %, bei ab 2023 fertiggestellten 3 %; für Neubauten gibt es teils Sonderregeln. Die Tilgung ist nicht absetzbar. Verkaufst du eine privat vermietete Immobilie mehr als zehn Jahre nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerfrei; davor ist er als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig.

Inflationsschutz ist kein Automatismus. Immobilien gelten als Sachwert, doch ob sie vor Inflation schützen, hängt von mehreren Punkten ab:

Mieten lassen sich nicht beliebig anpassen. Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind gesetzlich begrenzt, etwa durch die Kappungsgrenze; bei Neuvermietung greift in vielen Städten die Mietpreisbremse. Eine Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex, schließt dafür aber Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus.
Auch die Kosten steigen mit: Handwerker, Material, Verwaltung.
Ein Kredit mit festem Zins verliert durch Inflation real an Wert. Das hilft dir als Schuldner aber nur, solange Mieten und Immobilienwert mithalten.
Hohe Inflation geht oft mit steigenden Zinsen einher. Höhere Zinsen verteuern Finanzierungen und können die Preise von Immobilien belasten.

REITs, Immobilienaktien und offene Immobilienfonds

Immobilienaktien sind Anteile an Unternehmen, die Immobilien besitzen, entwickeln oder verwalten. REITs (Real Estate Investment Trusts) sind eine besondere Form davon: Sie müssen einen Großteil ihrer Gewinne ausschütten und sind dafür auf Unternehmensebene weitgehend von Ertragsteuern befreit; die Details regelt jedes Land selbst. Du kaufst sie über die Börse, einzeln oder gebündelt in einem Immobilien-ETF, schon mit kleinen Beträgen. Ausschüttungen und Kursgewinne unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer; eine Zehnjahresfrist wie bei der Direktanlage gibt es nicht.

Der Preis für die Bequemlichkeit ist die sichtbare Schwankung. Der Kurs einer Immobilienaktie bewegt sich täglich wie jede andere Aktie – auch dann, wenn alle Gebäude voll vermietet sind. Außerdem reagieren REITs oft empfindlich auf Zinsen: Viele arbeiten mit viel Fremdkapital, und steigende Zinsen machen festverzinsliche Anlagen zur Konkurrenz für ihre Ausschüttungen. Kennzahlen wie Dividendenrendite und Beta helfen bei der Einordnung; was sie aussagen, erklärt Aktien-Kennzahlen verstehen: KGV, EPS, Dividendenrendite, Beta. Einzelne Unternehmen findest du in der Aktienübersicht. Wer Immobilienaktien nach Signalen kaufen und verkaufen will, sollte die Regeln vorher testen, etwa im Setup-Check mit Backtest. In unseren eigenen Backtests für Apple und Nvidia lagen einfache Handelsregeln im Testzeitraum deutlich hinter Kaufen und Halten.

Offene Immobilienfonds sammeln das Geld vieler Anleger und kaufen davon Immobilien, häufig Gewerbeobjekte wie Büros, Handels- oder Logistikflächen in mehreren Städten oder Ländern. Das bringt Streuung ohne eigenen Verwaltungsaufwand. Einige Besonderheiten solltest du kennen:

Bewertung: Der Anteilspreis beruht auf Gutachterwerten, nicht auf täglichen Börsenkursen. Die Wertentwicklung wirkt deshalb ruhig; Abwertungen kommen aber oft verzögert und dann in Sprüngen.
Halte- und Kündigungsfristen: Für Anleger, die seit 2013 eingestiegen sind, gelten eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten für die Rückgabe an die Fondsgesellschaft (Stand 2026 – prüfe die aktuelle Rechtslage). Ein Verkauf über die Börse ist teils früher möglich, dann aber zum Marktpreis, der vom Rücknahmepreis abweichen kann.
Aussetzung: Reicht die Liquidität nicht, kann die Fondsgesellschaft die Rücknahme von Anteilen aussetzen. Nach der Finanzkrise 2008 ist das bei mehreren Fonds passiert, einige wurden anschließend aufgelöst.
Kosten und Steuern: Häufig fallen ein Ausgabeaufschlag und laufende Verwaltungskosten an. Erträge unterliegen der Abgeltungsteuer, wobei eine Teilfreistellung gilt: 60 % der Erträge bleiben steuerfrei, bei Fonds mit Schwerpunkt auf ausländischen Immobilien 80 % (Stand 2026 – prüfe die aktuelle Rechtslage).

Vergleich auf einen Blick

Merkmal	Vermietete Wohnung	REITs und Immobilienaktien	Offene Immobilienfonds
Kapitalbedarf	hoch: Eigenkapital mindestens für die Nebenkosten, dazu ein Kredit	gering, ab einer Aktie oder Sparplanrate	gering, oft auch per Sparplan
Streuung	ein Objekt, eine Lage	viele Objekte, mit ETF viele Gesellschaften	viele Objekte, oft mehrere Länder
Verfügbarkeit des Geldes	Verkauf dauert Wochen bis Monate	börsentäglich handelbar	24 Monate Mindesthaltedauer, 12 Monate Kündigungsfrist
Sichtbare Schwankung	kaum, kein täglicher Preis	hoch, täglicher Börsenkurs	gering, Korrekturen oft verzögert
Hebel	über eigenen Kredit, in beide Richtungen	indirekt über die Schulden der Gesellschaften	gesetzlich begrenzt
Eigener Aufwand	hoch	gering	gering
Steuern (Grundidee)	persönlicher Steuersatz, AfA; Verkauf nach mehr als zehn Jahren steuerfrei	Abgeltungsteuer	Abgeltungsteuer mit Teilfreistellung
Typische Kosten	Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung	Ordergebühren, Spreads, bei ETFs laufende Kosten	Ausgabeaufschlag, laufende Fondskosten

Keine der drei Formen ist grundsätzlich besser. Die Direktanlage bietet Kontrolle und die Möglichkeit eines Hebels, dafür Aufwand und Klumpenrisiko. REITs sind flexibel und breit streubar, schwanken aber wie Aktien. Offene Immobilienfonds wirken ruhig, binden das Geld aber länger. Welche Eigenschaften für dich wichtig sind, hängt davon ab, wie viel Zeit du investieren willst, wie lange du auf das Geld verzichten kannst und wie viel Schwankung du aushältst. Grundlagen zu Streuung und Risiko findest du im Lernbereich.

Häufige Fragen

Was ist eine gute Mietrendite?

Einen allgemeingültigen Wert gibt es nicht. Wichtiger als die Bruttozahl ist die Nettomietrendite im Vergleich zu deinem Kreditzins und zu dem, was dein Eigenkapital anderswo erzielen könnte. Liegt sie dauerhaft unter dem Kreditzins, arbeitet der Hebel gegen dich.

Lohnt sich ein Kredit für eine vermietete Wohnung?

Nur wenn die Immobilie über die Jahre mehr abwirft, als der Kredit kostet, und du Rate, Reparaturen und Leerstand jederzeit aus eigenen Mitteln überbrücken kannst. Rechne immer auch den ungünstigen Fall durch: höherer Zins, sinkender Wert, einige Monate ohne Miete.

Sind REITs weniger riskant als eine eigene Wohnung?

Sie sind anders riskant. REITs streuen breiter, machen keine Arbeit und lassen sich schnell verkaufen. Dafür siehst du jede Schwankung sofort im Kurs, und Zinsänderungen können sie stark bewegen. Eine eigene Wohnung schwankt nicht sichtbar, ist aber konzentrierter und meist mit Kredit gehebelt.

Kann ich Anteile an einem offenen Immobilienfonds jederzeit zurückgeben?

Nein. Bei der Rückgabe an die Fondsgesellschaft gelten die Mindesthaltedauer und die Kündigungsfrist, und in Krisen kann die Rücknahme ausgesetzt werden. Plane dafür nur Geld ein, das du mehrere Jahre nicht brauchst.

Hinweis: Dieser Artikel dient der Information und ist keine Anlageberatung.

Immobilien als Kapitalanlage: direkt, REITs oder Fonds