November 24, 2025
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Traditionell gelten Immobilien als der Fels in der Brandung, der sichere Hafen in stürmischen Zeiten. Aber stimmt das in der aktuellen, ziemlich turbulenten Wirtschaftslage immer noch? Oder ist die Vorstellung vom unfehlbaren Inflationsschutz eine teure Illusion, die uns in die Irre führen könnte? Genau das wollen wir uns heute mal ganz genau anschauen – und zwar ohne rosarote Brille, aber mit einem freundlichen, ehrlichen Blick.
Stell dir vor, du hast einen Geldschein in der Hand. Wenn die Inflation zuschlägt, kannst du dir für diesen Schein morgen weniger kaufen als heute. Sein Wert schmilzt dahin. Jetzt stell dir stattdessen ein Haus vor. Ein Haus ist ein Sachwert. Und Sachwerte haben eine ganz besondere Eigenschaft: Sie steigen oft im Wert, wenn Geld an Wert verliert. Das ist doch eigentlich logisch, oder? Denn die Kosten für den Bau eines neuen Hauses – Material, Arbeitskraft – steigen ja auch mit der Inflation. Und wenn es teurer wird, etwas Neues zu bauen, dann wird das Bestehende automatisch wertvoller.
Das ist der Kern der Sache: Immobilien bieten eine reale Wertanlage. Sie sind physisch greifbar, und ihr Wert ist nicht so leicht von der Entwertung des Geldes betroffen wie reines Kapital auf dem Sparbuch. In Zeiten hoher Inflation, wie wir sie beispielsweise in den 1970er-Jahren erlebt haben, waren Immobilien oft die Rettung für viele Vermögen.
Ein weiterer entscheidender Punkt ist die Miete. Als Vermieter kannst du die Mieten in der Regel an die Inflation anpassen. Das bedeutet, wenn die Lebenshaltungskosten steigen, kannst du auch deine Mieteinnahmen erhöhen (natürlich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und des Mietspiegels). So bleiben deine Einnahmen real stabil und deine Immobilie wirft weiterhin eine attraktive Rendite ab, die mit der Inflation Schritt hält. Das ist ein echter Vorteil gegenüber festverzinslichen Anlagen, deren Erträge von der Inflation aufgefressen werden.
Und dann ist da noch der Wiederbeschaffungswert. Wenn die Baukosten für neue Immobilien steigen – und das tun sie in Zeiten der Inflation meistens kräftig –, erhöht das automatisch den Wert deiner bestehenden Immobilie. Warum? Weil es einfach teurer wäre, ein vergleichbares Objekt neu zu errichten. Deine Immobilie wird also nicht nur durch die steigende Nachfrage, sondern auch durch die schlichten Produktionskosten immer wertvoller. Das gibt ein gutes Gefühl von Sicherheit, findest du nicht auch?
Kurz gesagt: Immobilien galten lange als das Nonplusultra, wenn es darum ging, sein Vermögen vor der schleichenden Entwertung durch Inflation zu schützen. Sie sind ein Sachwert, dessen Mieten angepasst werden können und dessen Wiederbeschaffungswert steigt. Klingt nach einem ziemlich sicheren Plan, oder? Aber wie so oft im Leben gibt es ein "Aber"...
So verlockend die traditionellen Argumente auch klingen mögen, die aktuelle Wirtschaftslage hat ein paar dicke Fragezeichen hinter den "sicheren Hafen" gesetzt. Die Zeiten haben sich geändert, und wir müssen uns den neuen Realitäten stellen. Hier wird's knifflig, denn es gibt einige Faktoren, die die Rentabilität und Attraktivität von Immobilieninvestitionen heute belasten.
1. Die Zinswende: Das Ende der billigen Kredite Erinnerst du dich an die Zeiten, als Kredite fast geschenkt waren? Die Europäische Zentralbank (EZB) und andere Notenbanken haben die Zinsen jahrelang auf einem historischen Tief gehalten, um die Wirtschaft anzukurbeln. Das hat den Immobilienmarkt befeuert wie kaum etwas anderes. Doch die hohe Inflation hat die Notenbanken zum Handeln gezwungen. Die EZB hat beispielsweise ihre Leitzinsen von negativen Werten bis auf über 4,5% angehoben – ein historischer Sprung in kürzester Zeit!
Was bedeutet das für dich als potenziellen Immobilieninvestor? Ganz einfach: Die Finanzierungskosten sind explodiert. Ein Kredit, der vor zwei Jahren noch 1% Zinsen gekostet hat, liegt heute schnell bei 4% oder mehr. Das macht die monatliche Belastung für Käufer deutlich höher und schmälert die Rendite erheblich. Viele, die sich eine Immobilie mit den alten Zinsen noch leisten konnten, sind jetzt raus aus dem Spiel. Das bremst die Nachfrage und kann zu Preisrückgängen führen, wie wir sie in einigen deutschen Städten 2023 bereits gesehen haben.
2. Explodierende Baukosten und Materialengpässe Als ob die Zinsen nicht schon genug wären, sind auch die Baukosten in den letzten Jahren durch die Decke gegangen. Lieferkettenprobleme während und nach der Pandemie, der Krieg in der Ukraine und die gestiegenen Energiepreise haben die Preise für Baustoffe wie Holz, Stahl, Beton und Dämmmaterialien massiv in die Höhe getrieben. Teilweise gab es Preissteigerungen von 30-40% bei einzelnen Materialien!
Das betrifft nicht nur Neubauten, sondern auch Sanierungen und Renovierungen. Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst, musst du oft mit hohen Kosten für Modernisierungen rechnen, besonders wenn es um Energieeffizienz geht. Diese Kosten fressen einen Teil der potenziellen Rendite auf und machen die Kalkulation deutlich schwieriger.
3. Hohe Energiepreise und die "zweite Miete" Die Energiekrise hat uns allen vor Augen geführt, wie abhängig wir von Gas und Öl sind. Die gestiegenen Preise für Heizung und Strom belasten nicht nur private Haushalte, sondern auch Mieter und Vermieter. Für Mieter bedeutet das eine deutlich höhere "zweite Miete" (Nebenkosten), was ihre Kaufkraft weiter schmälert und die Bereitschaft, hohe Kaltmieten zu zahlen, sinken lässt.
Für Vermieter bedeutet es, dass sie möglicherweise in energieeffiziente Maßnahmen investieren müssen, um ihre Immobilien attraktiv zu halten und den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden. Eine Immobilie mit schlechter Energiebilanz kann schnell zum "Ladenhüter" werden oder einen "Brown Discount" erfahren, während energieeffiziente Objekte einen "Green Premium" erzielen könnten. Diese Investitionen sind teuer und müssen erst einmal wieder reingeholt werden.
4. Sinkende Kaufkraft der Mieter und mögliche Leerstände Wenn die Inflation am Geldbeutel der Mieter nagt und die Nebenkosten explodieren, bleibt weniger für die Kaltmiete übrig. Das kann dazu führen, dass Mieter sich kleinere Wohnungen suchen, in günstigere Lagen ziehen oder sogar Schwierigkeiten haben, ihre Miete pünktlich zu zahlen. Die Folge: steigende Leerstandsquoten in weniger attraktiven Lagen und ein Druck auf die Mietpreise.
In Deutschland, wo der Mietmarkt in vielen Großstädten lange angespannt war, sehen wir zwar noch keine flächendeckenden Leerstände, aber der Druck auf die Mieter ist spürbar. In weniger gefragten Regionen oder bei Objekten mit Mängeln kann es aber durchaus schwieriger werden, passende Mieter zu finden.
5. Marktvolatilität und Preisrückgänge Nach Jahren des Booms und stetig steigender Preise haben wir in einigen Märkten, insbesondere in Deutschland, 2023 erste Preisrückgänge bei Wohnimmobilien erlebt. Das Statistische Bundesamt berichtete von einem Rückgang der Immobilienpreise um durchschnittlich 10,2% im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr – der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Das zeigt: Immobilienpreise können auch fallen!
Global betrachtet sind die Märkte unterschiedlich. Während einige Länder wie die USA ebenfalls eine Abkühlung und leichte Korrekturen sahen, blieben andere Märkte, etwa in Südeuropa, stabiler oder verzeichneten weiterhin Zuwächse, wenn auch verlangsamt. Es ist also kein einheitliches Bild, aber die Zeiten des "immer nur nach oben" scheinen vorerst vorbei zu sein.
All diese Faktoren machen deutlich: Immobilieninvestitionen sind heute kein Selbstläufer mehr. Die Risiken sind gestiegen, und die Rentabilität muss viel genauer kalkuliert werden.
Also, was heißt das jetzt für dich? Sollen wir Immobilien als Inflationsschutz komplett abschreiben? Absolut nicht! Aber wir müssen unsere Strategie anpassen und mit offenen Augen und einem klaren Kopf an die Sache herangehen. Immobilien können immer noch ein starker Anker in deinem Portfolio sein, aber du brauchst heute einen Kompass, um sicher durch die stürmische See zu navigieren.
Hier sind die entscheidenden Punkte, die du beachten solltest, wenn du über eine Immobilieninvestition nachdenkst:
1. Die Lage, Lage, Lage – jetzt wichtiger denn je! Dieser alte Maklerspruch ist heute relevanter denn je. In Zeiten steigender Zinsen und unsicherer Wirtschaftslage trennt sich die Spreu vom Weizen. Top-Lagen, die eine hohe Nachfrage und eine gute Infrastruktur bieten, werden ihren Wert eher halten oder sogar steigern. Denk an Metropolregionen mit starker Wirtschaft, Universitätsstädte oder attraktive Speckgürtel. Weniger gefragte Lagen, ländliche Regionen mit schrumpfender Bevölkerung oder strukturschwache Gebiete könnten hingegen unter Druck geraten. Eine gründliche Mikro- und Makroanalyse der Lage ist unerlässlich.
2. Zustand und Energieeffizienz: Dein Ass im Ärmel Der Zustand der Immobilie und ihre Energieeffizienz sind zu absoluten Renditekiller- oder -booster-Faktoren geworden. Eine sanierungsbedürftige Immobilie mag auf den ersten Blick günstig erscheinen, aber die Kosten für Modernisierung, besonders im Hinblick auf die Energieeffizienz (Dämmung, Heizungstausch, Fenster), können explodieren. Achte auf einen guten Energieausweis! Eine Immobilie mit einer Top-Energieeffizienz ist nicht nur attraktiver für Mieter (geringere Nebenkosten!), sondern auch zukunftssicherer und widerstandsfähiger gegenüber steigenden Energiekosten und strengeren gesetzlichen Vorgaben. Das kann dir einen echten Wettbewerbsvorteil verschaffen.
3. Solide Finanzierung: Dein Fundament gegen den Sturm Vergiss die Zeiten, in denen man mit wenig Eigenkapital und variablen Zinsen spekulieren konnte. Heute ist eine solide Finanzierung das A und O. Das bedeutet:
4. Langfristiger Blick und Cashflow-Fokus Immobilien sind keine kurzfristige Spekulation, schon gar nicht in der aktuellen Lage. Denk langfristig! Dein Ziel sollte es sein, eine Immobilie zu erwerben, die über die Jahre hinweg einen positiven Cashflow generiert – also mehr Einnahmen als Ausgaben hat. Die reine Hoffnung auf Wertsteigerung reicht heute nicht mehr aus. Ein positiver Cashflow ist dein Puffer gegen Marktschwankungen und sichert deine Investition ab.
5. Diversifikation: Nicht alle Eier in einen Korb legen Auch wenn Immobilien attraktiv sein können, ist es selten eine gute Idee, dein gesamtes Vermögen in eine einzige Anlageklasse zu stecken. Diversifiziere! Ergänze dein Portfolio mit anderen Sachwerten, Aktien, ETFs oder anderen Anlageformen. So bist du breiter aufgestellt und weniger anfällig für die Risiken eines einzelnen Marktes.
6. Professionellen Rat einholen: Dein Lotse durch die Untiefen Der Immobilienmarkt ist komplex und die aktuellen Herausforderungen machen ihn noch undurchsichtiger. Scheue dich nicht, professionellen Rat einzuholen. Sprich mit unabhängigen Finanzberatern, erfahrenen Immobilienmaklern, Steuerberatern und Gutachtern. Sie können dir helfen, die Risiken und Chancen deiner individuellen Situation zu bewerten und eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Immobilien können also weiterhin ein Schutz vor Inflation sein, ja. Aber die Zeiten, in denen man quasi blind kaufen konnte und sich auf Wertsteigerungen verlassen durfte, sind vorbei. Der Markt ist anspruchsvoller geworden, die Risiken sind gestiegen, und es erfordert heute deutlich mehr Weitsicht, Strategie und eine genaue Prüfung, um erfolgreich zu sein.
Es ist kein Selbstläufer mehr, sondern eine bewusste Entscheidung, die gut durchdacht sein will. Ist die Immobilie DEIN sicherer Hafen? Das hängt von vielen Faktoren ab: von der Lage, dem Zustand, deiner Finanzierung, deiner Risikobereitschaft und deinem langfristigen Plan.
Informiere dich gut, hole dir professionellen Rat und überlege, ob Immobilien zu DEINER persönlichen Anlagestrategie passen. Es ist DEINE Entscheidung, ob du diesen Anker auswirfst.
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